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　　财富热潮拉动这座都市圈核心经济增长 ，当地人口规模反而不断缩水

　　内容概要

　　富豪持续涌入推高当地财富水平，迈阿密人口却不断减少
，逐渐演变为一座体量缩小 、消费水平偏高
、主打高端宜居的城市。

　　迈阿密正迎来发展热潮，近些年大批富裕人群纷纷涌入这座都市圈
。但与此同时 ，当地也出现反向趋势：人口总量持续下降。

　　如今的迈阿密已然蜕变
，成为一座财富聚集、规模收缩 、主打高端生活方式的繁华都市 。曾经破败的仓储片区
、市中心夜晚的冷清景象，以及南海滩朴素随性的风情早已不复存在
。这里如今已然蜕变为精致国际化都市 ，卡地亚奢侈品门店林立
，前卫艺术装置随处可见，高端商圈内遍布米其林星级餐厅。

　　全新的经济格局正在挤压中产群体的生存空间 。不断壮大的高收入群体凭借旺盛消费力拉动区域经济 ，也让地方财政税收愈发充裕
。而服务于富裕阶层的零售、文旅酒店 、建筑行业从业者
，在当地的生活压力越来越大，难以继续立足。迈阿密市区人口虽仍在缓慢增长 ，但所属整片郡县的人口整体呈下滑态势 。

　　常年在迈阿密海滩居住的城市规划学者
、作家理查德?佛罗里达表示：“迈阿密正在发生翻天覆地的变化
。我们从未见过如此大规模的财富迁徙
，但年轻职场人想要在此扎根变得越来越难。”

　　长期以来，迈阿密一直吸引着美国本土尤其是东北部地区以及海外的富豪前来定居 。新冠疫情期间及疫情过后 ，外来人口涌入热潮达到顶峰，全美各地大批人群前来定居
。知名企业家肯?格里芬将旗下对冲基金大本营从芝加哥迁至迈阿密
，理由是当地营商环境更为友好；可以远程办公的职场人士，则偏爱这里温暖的气候与活力满满的生活氛围。

　　佛罗里达国际大学豪尔赫?佩雷斯都市研究中心副总监玛丽亚?伊尔切瓦分析 2022 至 2023 年美国国税局数据发现：迁居至迈阿密 - 戴德县的外来人群调整后人均年收入达 17.8 万美元 ，是迁出本地人群收入水平的两倍多 。其中
，从纽约曼哈顿迁居至此的人群人均年收入 35.8 万美元，从芝加哥迁入者人均年收入更是高达 71.1 万美元。

　　移民居留规划机构亨利合伙人的数据显示 ，2014 至 2024 十年间
，迈阿密百万富翁数量暴涨 94%，增至 3.88 万人 ，涨幅在美国各大城市中位居第二
，仅次于旧金山湾区
。

　　海量财富涌入，强力带动迈阿密各大核心产业发展。迈阿密房地产经纪人协会首席经济学家盖伊?科罗拉顿表示 ，在迈阿密 - 戴德县
，千万级豪宅市场行情远超普通住宅市场 。今年一季度，独栋豪宅千万美元以上价位房源销量同比上涨 20% ，而普通独栋住宅整体销量仅上涨 7%
。

　　迈阿密设计区曾是家具产业聚集地，上世纪 80 年代逐渐衰败没落
，如今已然变身高端消费胜地，云集众多大牌时尚门店、艺术画廊 ，遍布玻璃幕墙与几何造型设计的潮流建筑。地产开发商达克拉集团首席执行官克雷格?罗宾斯称
，2019 至 2025 年该片区销售额暴涨 350%，区域停车流量涨幅达 250% 。宝格丽 、芬迪等奢侈品牌纷纷扩建门店 ，片区内公寓住宅
、高端酒店与写字楼项目也在稳步推进
。

　　面向高端客群的新兴业态层出不穷。

　　坐落于布里克尔金融区高端写字楼 55 层的西亚私人俱乐部今年 3 月正式开业
，实行会员邀请制，内设精致美食餐厅与精品艺术藏品展区 。去年 9 月入驻当地的亚马索尼科餐酒馆此前已进驻马德里、迪拜等城市 ，品牌将美国首店选址在了迈阿密
。

　　典藏奢藏公寓项目也完成二期建设
，专为豪车 、艺术品、名酒收藏者打造专属珍藏空间。每套藏品公寓售价 300 万至 550 万美元，内部配备豪车展厅
、休闲会客区以及设施齐全的定制厨房 。

　　财富大举涌入直接推动地方税收大幅增长
。郡县统计数据显示 ，2019 至 2020 财年迈阿密 - 戴德县房产税收入为 20.7 亿美元
，2025 至 2026 财年飙升 66%，达到 34.3 亿美元。

　　不过这种发展趋势能否惠及全体民众 ，一直饱受争议 。当地经济发展机构迈阿密 - 戴德灯塔委员会表示，依托金融、科技 、医疗
、物流等产业
，此地正逐步发展为多元化全球商业枢纽。2021 至 2026 年当地金融行业岗位数量增长 8%，行业平均薪资从 16.3 万美元涨至 23.2 万美元
。

　　但部分经济学家认为 ，高薪岗位供给不足
，叠加生活成本持续走高，正迫使大批高校毕业生与中产阶层离开此地。约翰?伯恩斯调研咨询机构数据显示 ，近些年高薪岗位的增长速度已然放缓 。

　　低收入群体受到的冲击最为严重
。佛罗里达大学希姆伯格住房研究中心 2023 年调研显示
，迈阿密 - 戴德县半数家庭背负沉重住房压力，家庭收入超三成用于支付住房相关开销。当地收入低于区域中等收入 80% 的租房群体 ，刚需保障性住房缺口超 9 万套 。

　　多年来
，迈阿密 - 戴德县人口持续向外州净流出
。彼得森国际经济研究所高级研究员杰德?科尔科上月发布的分析报告指出，2025 年迈阿密都市圈人口外流比例 ，在美国各大都市圈中高居首位。他直言：“如今的迈阿密俨然成为第二个旧金山
，居高不下的住房成本正在不断逼走普通民众 。 ”

　　房价持续攀升，也让奥尔顿等传统工薪阶层聚居社区的居民纷纷搬离
。专注打造保障性住房的公益机构 “全民安居迈阿密
” 执行董事安妮?洛德说道。

　　贾斯敏?贾米森在自由城长大 ，此前担任郡县行政秘书 。2022 年，为了更大的居住空间、承担不起迈阿密高昂房租的她
，带着丈夫和五个孩子搬往亚特兰大郊外的佐治亚州洛卡斯格罗夫
。一家人如今租住一套四居室住宅，月租约 2500 美元 ，和此前在南佛罗里达州租住小户型联排别墅的租金持平。

　　夫妻俩如今一人任职公益机构高管
，一人从事货车运输工作，在佐治亚州的收入足以支撑日常开销 。她身边四位定居迈阿密的好友也先后迁居至此。

　　33 岁的贾斯敏感慨：“迈阿密早已变了模样 ，普通人根本难以立足
。”

　　在迈阿密经营三家餐厅的马特?库舍尔
，亲眼见证众多员工难以维持本地生活。不少员工选择和亲友合租挤住，还有人长期租住周租平价汽车旅馆 ，他手下一名门店主管更是搬到北边的布劳沃德县
，每天单程通勤时长高达一小时 。

　　如今，马特正计划在温伍德社区自家一家餐厅楼上修建十间单身公寓
。这片曾经充满街头潮流气息的街区 ，如今遍布潮流商铺与高端餐厅。他打算参照美国住房与城市发展部制定的平价标准
，将公寓低价出租给当地服务业从业者 。

　　不久前，马特还参与了奥尔顿社区举办的住房发展研讨会
。会场紧邻市中心林立的高端新式摩天大楼 ，会议旨在探索小规模开发新模式，以此增加保障性住房供给。

　　安妮?洛德表示：“这一举措能够有效避免普通居民彻底迁出本土社区
，留住城市原本的生活根基 。 ”