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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

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　　5月23日
，香港荃湾新鸿基项目形瑨开启第三轮销售，当期推出的87套两房房源再次上演日光行情 ，其中一组大手笔买家斥资逾4000万港元购入6套房源。这一结果并不出意外
，根据香港中原数据，上述房源此前收到约5000张认购申请 ，超额逾56倍 。

　　楼盘日光售罄已不再是当下香港楼市个例
。5月的首个周末，香港4个新房项目集中开售
，其中土瓜湾壹沐 、红磡首岸
、荃湾形瑨等项目推出的房源亦全数清空，创下周末楼盘交易新高。

　　“当前一手新房市场之所以持续火热 ，核心在于需求端与基本面的共振 。”美联物业分析师岑颂谦分析
，一方面，香港整体经济活动回暖 ，就业市场改善
，叠加人才及资金持续流入、租金持续上升，形成对楼市的有力支撑；另一方面 ，“撤辣 ”（撤销所有辣招税）后入市成本大幅下降
，投资及自住需求同步释放，购买力明显回流
。在此基础上 ，开发商积极推盘并搭配定价策略
，带动新房市场成交创新高。

　　多个新房项目顺势上调售价

　　“本轮楼市回暖的拐点大致出现在2024年9月开启的降息周期 。
”岑颂谦提到，随着利率回落 ，“供平过租”（即买房的月供金额比租房的租金更便宜）逐步显现，带动自住及投资需求入市
，成交持续走强。

　　其中，新房成交持续升温 ，成为本轮香港楼市回暖最直观的特征
。香港中原地产表示
，近期每逢周末，各大新盘售楼处买家排队入场的情况屡见不鲜。无论是推出几十套的小盘还是上百套的大盘 ，基本都能在一天内沽清
，连一些项目的尾盘都变得热销起来 。

　　据美联物业研究中心数据，今年前四个月 ，香港一手成交约8600宗
，同比上升约57%
。其中九龙区（包括将军澳及西贡）在新盘供应充足的带动下录得逾6100宗成交，同比增逾两倍 ，明显跑赢整体市场；而启德作为近年核心市区新发展区
，规划完善，加上交通及配套逐步落地 ，持续吸引大量购买力，前四个月启德新房成交同比大幅增长逾2.6倍。

　　行情火热之下
，开发商也顺势提价 。深圳乐有家经纪人黄捷鸿提到，不少新盘价格已较低位时期上涨超20% ，且呈现“一期比一期贵 ”的态势
，例如启德新鸿基豪宅项目天玺·海 、恒基兆业旗下天泷项目等
。此外，位于九龙红磡的首岸以及壹沐项目等也均有提价。

　　“每天都有内地客户赴港看房
”

　　香港楼市回暖的同时 ，也吸引了部分内地买家 。

　　为在香港攻读硕士的女儿敲定一套小户型
，上海业主陈先生便是“壹沐”众多购房者中的一员
。据介绍，女儿学业完成后计划留港工作 ，在香港租房
，一房房源月租动辄一两万港元，长期下来是一笔不小的开销 ，对比之后
，陈先生决定直接置业。

　　壹沐是恒基地产旗下的住宅项目，位于九龙城区土瓜湾 ，交通便利 。项目入门总价500万港元不到，也使其成为很多内地客户上车的首选
。该项目从认购阶段便锁定“日光 ”
，第2期首轮推出150套房源，累计收获4395份认购申请 ，超额认购逾28倍。正式开售当日房源便迅速售罄 。随后
，开发商趁势开启多轮加推，并且房源定价有所上调。

　　陈先生在对比下锁定该项目 ，并通过内地房产中介机构提交购房意向登记
，在后续加推的房源中得以顺利中签
。

　　“为子女的未来铺路，用一次置业同时解决居住、教育和资产配置问题 ，这是当下很多内地家庭理性选择的一个样本。
”上海中原藤云总经理王凌指出
，香港全面“撤辣”，彻底打通了非本地买家的入市通道 ，这是一个里程碑式的变化 。过去内地客户购房的综合税费成本高至30%
，现在基本与香港本地居民看齐
。以总价400万港元以下的房源为例，税费仅在100港元；而总价在400万港元以上的房源则实行梯度税费 ，极大降低了入市门槛。此外，楼价亦于2025年上半年触底回升
，目前较去年低位已反弹约15%，这意味着“量复苏 ”正在向“价企稳回升
”过渡 。再加上人民币兑港币近期持续升值 ，相当于香港楼价对内地客户自动打了个“汇率折扣”
，购买力是实打实地提升了
。

　　置业门槛放宽后，内地房产中介机构也加速布局香港市场。据黄捷鸿介绍 ，自香港楼市回暖以来
，公司便将香港业务独立拆分，在香港设立专属办公室 ，专职对接内地客户 。“我们每天都有内地客户赴港看房
，几乎没有闲下来的时候
。近期香港推出的多个新盘，基本都是开盘即售罄。 ”

　　王凌也提到 ，“我们判断香港楼市正处于一个历史性的‘政策底’与‘市场底’叠加的窗口期 。香港置业活动推出后
，我们系统的周均主动咨询量环比活动前翻了近五倍
。”

　　美联物业研究中心监测数据显示，目前内地买家在香港住宅市场的参与度维持在较高水平。今年前四个月 ，内地买家占个人买家成交量约23.1%，金额占比约32.2%
，分别较去年全年上升约0.5及0.6个百分点 。整体水平已接近2024年全面撤辣后的历史高位。此外，相关成交宗数已连续14个月维持在千宗以上 ，显示内地资金参与香港楼市具有较强的持续性
。

　　王凌指出
，除了高性价比上车盘，部分客户也关注资源稀缺性和长期增值潜力 ，像启德新区的临海前排
、黄竹坑站上盖、中半山传统豪宅区等区域
，都是这类客户的重点关注对象。

　　沪上房产经纪人潘雪莲在接受澎湃新闻采访时表示，香港楼市相较于此前低谷期 ，市场活跃度 、去化速度有所修复 。但热度上行的同时
，内地买家的信息差风险也在同步凸显
。其坦言，最近陪客户去香港看房 ，当下新房市场抢盘氛围浓烈
，不少客户容易在火热情绪中跟风入市，忽略个体项目差异与长期持有成本 ，这也是她在带看时反复提醒客户理性决策的核心原因。

　　香港房价有望延续升势

　　香港楼市回暖走强是否会对内地一线城市形成情绪传导也是当下关注的内容 。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，内地楼市调整的时间已经超过5年
，房价回落明显，更多市民获得购房的能力 ，因此今年3月以来购房需求逐步释放
，楼市出现温和回暖的态势
。香港楼市而言，近年推出的人才引进计划及移民计划 ，吸引了大量内地及其他国家的高资产人才
，居住需求上升明显，同时为楼市带来大量的购买力。同时 ，楼市撤辣之后购房门槛变得很低
，再加上楼市价格回调明显，租金回报率可观 ，客户入市积极 。在全球资产避险
、大量资金涌入香港的影响之下
，房屋作为一项固定资产被资金追捧，需求旺盛
。

　　何倩茹认为 ，由于深港两地距离较近，其对深圳的影响或相对明显。据乐有家此前监测的数据
，深圳放松限购政策后，其门店就接到不少浙江、香港等买房客户 。

　　对于香港楼市未来走势 ，岑颂谦指出
，整体持审慎乐观态度
。短期来看，外围仍存在一定不确定性 ，包括地缘政治及美国利率走向等因素；但在香港经济逐步改善 、租金持续上升以及库存逐步消化的支撑下
，只要外部环境未出现明显恶化，预计楼价仍有望延续升势 ，全年升幅约在10%至15%之间。

（文章来源：澎湃新闻）