辅助神器“来玩真的有辅助器吗”(作弊)辅助透视教程

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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

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　　李宇嘉

　　近期
，东莞市一个保障房新盘逆势热销，成为“日光盘 ” ，令人瞩目 。该保障房新盘是当地国企承建的一个配售房项目，165套房源开售后1小时全部被抢光
。当地主管部门说
，大家都很关注商品房，关注保障房的少 ，但笔者恰恰认为
，该“日光盘
”更值得关注，因为它给当下的楼市困局提供了一个有启发性的破解新思路。

　　该“日光盘”热销的原因 ，不外乎四点：其一
，平均售价9600元/m2，只有周边商品房的50%；其二 ，品质不输商品房
，国企物业、精装修 、门窗、厨卫设施都是知名品牌；其三，未来想卖的话 ，可以按每年折旧1%的比例转售给政府；其四
，现房销售，年内就交房 。

　　近几年 ，商品房销售情况总体不太理想，各地国企建的保障房
，尽管价格低，很多也不好卖。东莞这个保障房项目逆势热销 ，给市场带来了久违的暖意
。

　　笔者深度访谈了一个在物业公司上班的80后小哥
，他刚刚成为东莞这个“日光盘 ”项目的业主。超低的总价和不高的月供，是他尤为看重的 。他买了这个项目2楼的一套房子 ，总价83万元
，首付15万元
、贷款68万元，月供3700元
。

　　用他的话讲 ，凡总价超100万元、月供超4000元的
，他都不考虑。3700元的月供，他爱人（家政从业者）的收入完全可以覆盖 。他的收入每个月有7000元 ，应付家庭日常开支 、小孩教育等
，从容且有余
。为啥不买二手房？小哥告诉我，二手房确实便宜 ，但多数无电梯，采光通风不好
，要重新装修，仅重装电梯这一项户均怎么也得花10万元左右。

　　对于配售房的两个主要瑕疵——不能上市交易
、卖给政府每年要折旧1% ，小哥是这么算账的：一年折旧8300元
，而他每年租房（城中村）的费用有9200元，前者要低一些 。再说 ，读小学的小孩还要在这里读中学
，房子是用来住的，也方便小孩上学
。说到小孩 ，小哥讲出了他买这个房子最核心的理由：孩子慢慢大了
，长期住在城中村不太好。

　　在此，不妨将东莞与无锡的楼市做一个对比 。东莞是一个“双万城市
” ，常住人口超过1000万、GDP超万亿
。江苏无锡GDP也超万亿
，但常住人口只有750万。2025年，无锡新房和二手房合计卖了5.5万套 ，东莞只卖了4.5万套 。无锡常住人口比东莞少250万，为啥房子卖得更多？原因很简单：无锡户籍人口有520多万。东莞户籍人口只有345万；非户籍人口近700万
，其中多数是小哥那样的打工人，没有房子 ，买不起商品房
。

　　土地市场和新房市场萎缩的态势
，短期内不易扭转。未来，靠高收入人群支撑商品房市场的难度很大 。那么 ，房地产的机会在哪里呢？

　　当下
，城市最大的竞争力就是人口
。所谓“留得青山在，不怕没柴烧”。以上面提到的小哥为例 ，在东莞买房了
，他就认为自己扎根东莞了，小孩在东莞接受完整的教育 ，全家都会安心在东莞打拼 。

　　试想
，近700万东莞常住非户籍人口，若都能在东莞安定下来 、能入户 ，这将释放出多大的消费潜力！先不说城市的高度
、温度、包容性，也不说带动多少商品房销量
，单就生活服务消费，就有很大的容量
。一个人的消费 ，就是另一个人的收入
，消费多了 、收入多了，就业就多了。这样 ，就有信心和能力支付3700元的月供 。这样的配售房
，就有很大的市场潜力
。

　　对于土地来说，尽管没卖个高价 ，但它留住了新时期东莞最宝贵的资源——人口。他们留下来
，就是东莞最大的不动产 。笔者建议，与其土地卖不出去 ，还不如将它拿出来做配售房；当然
，最好的地块留给商品房，次好的
、第三好的拿出来做配售房也行
。另外 ，配售房在品质上要比肩商品房，水电气路网要齐备
，学校和菜市场要齐全。这些技术上的问题，不难解决 。若做到这些 ，房子就不愁卖。这就是“人、房 、地 ”匹配的逻辑
、投资于人的逻辑、科学政绩观的逻辑
。按照这个逻辑办
，不仅能破解楼市困局，还能提升城市竞争力 ，为城市长远繁荣注入生机。

　　本报专栏文章仅代表作者个人观点
，特此说明 。

（文章来源：证券时报）